Khi mua bán nhà đất, chuyển nhượng bất động sản thì người dân cần phải đóng một số loại thuế phí khác nhau để thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Vậy các loại thuế khi mua bán đất là những khoản thuế phí nào? Để trả lời câu hỏi này, mời các bạn cùng theo dõi bài tổng hợp các loại thuế phí dưới đây của Condotel Việt Nam.
I. Thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện mua bán nhà đất
Mọi hoạt động mua bán, kinh doanh và giao dịch bất động sản đều phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Theo Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, một trong những loại thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TTCN) là thu nhập từ việc chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng nhà đất. Người có thu nhập (tức là người bán bất động phải) phải có trách nhiệm, nghĩa vụ nộp thuế TNCN đầy đủ.
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn không cấm các bên có thể tự thỏa thuận người nộp thuế. Vì vậy, trong nhiều trường hợp, người mua bất động sản sẽ là người nộp thuế TNCN.
Căn cứ vào điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà, đất thì Thuế TNCN phải nộp = 2% x giá chuyển nhượng BĐS.
Ví dụ, bất động sản được bán với giá 3 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: 3 tỷ đồng x 2% = 60 triệu đồng.
Trong trường hợp giá mua bán thấp hơn mức giá theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành căn cứ theo quy định của Luật đất đai ở thời điểm kê khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính thuế theo mức giá nhà, đất của nhà nước ban hành.
Ví dụ, lô đất 50m2 được thỏa thuận là 30 triệu đồng/m2 thì tổng giá trị chuyển nhượng là một tỷ rưỡi. Tuy nhiên, bảng giá đất quy định tại khu vực đó là 40 triệu đồng/m2. Như vậy, mức đóng phí sẽ là 2 tỷ đồng x 2% = 40 triệu đồng.
II. Lệ phí trước bạ khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, đất
Căn cứ điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu với các cơ quan có thẩm quyền. Tức là, nếu chuyển nhượng đất thì người mua cần đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày và người mua cần nộp lệ phí trước bạ.
Công thức tính lệ phí trước bạ sẽ là:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá mỗi m2 theo bảng giá đất hiện hành
Trong đó, diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ sẽ được tính theo diện tích sàn nhà và đã bao gồm cả công trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đó. Giá mỗi mét vuông đất là giá thực tế xây dựng một m2 sàn nhà của cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Xem thêm: CONDOTEL FLC QUY NHƠN
III. Phí công chứng khi làm hồ sơ mua bán, giao dịch nhà đất
Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được hiểu là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
Theo thông tư số 257/2016/BTC thì mức thu phí công chứng cụ thể được tính như sau:
| Giá trị tài sản, hợp đồng | Mức phí phải nộp |
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| 50 triệu đồng – 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| Trên 100 triệu – 1 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất |
| Trên 1 tỷ đồng – 3 tỷ đồng | 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 1 tỷ đồng |
| Trên 3 tỷ đồng – 5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 3 tỷ đồng |
| Trên 5 tỷ đồng – 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 5 tỷ đồng |
| Trên 10 tỷ đồng – 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 10 tỷ đồng |
| Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 100 tỷ đồng. Tối đa 70 triệu đồng. |
Hợp đồng công chứng được xem là căn cứ pháp lý cao nhất khi thực hiện các giao dịch chuyển quyền sở hữu đất, quyền sử dụng đất người bán sang người mua. Do đó, khi mua bán bất động sản, cả bên mua và bên bán đều cần đến văn phòng công chứng hoặc các tổ chức công chứng để công chứng hợp đồng mua bán đồng thời nộp phí công chứng theo yêu cầu.
IV. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và những tài sản gắn liền với đất
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và những tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cần nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với mảnh đất đó.
Khoản lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất sẽ bao gồm:
- Các chứng nhận đăng ký biến động về đất đai;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và những tài sản gắn liền với đất;
- Trích lục bản đồ địa chính; văn bản và các số liệu hồ sơ địa chính (Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định).
Mức thu cụ thể tại từng địa phương được xác định dựa vào tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn. Hiện nay, mức thu tại thành phố Hà Nội được quy định theo Nghị quyết 20/2016/NQ-HĐND; tại thành phố Hồ Chí Minh theo Nghị quyết 124/2016/NQ-HĐND. Các tỉnh thành khác sẽ có quy định khác nhau về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo khoản 5, điều 3, Thông tư 85/2019/TT-BTC.
Nguyên tắc thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và những tài sản gắn liền trên đất như sau: mức thu đối với cá nhân, hộ gia đình tại các quận trực thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh sẽ cao hơn mức thu tại các khu vực khác. Mức thu đối với các tổ chức sẽ cao hơn mức thu đối với các cá nhân, hộ gia đình.
Các loại thuế phí phải nộp khi mua bán bất động sản sẽ được quy định rõ ràng. Tuy nhiên, hiện tại có rất nhiều trường hợp bên bán sẽ trả toàn bộ các loại chi phí sang tên sổ đỏ trên. Ngoài ra, cũng có trường hợp hai bên tự thỏa thuận mỗi bên trả một nửa và tất cả các thỏa thuận đó sẽ được làm rõ trong quá trình mua bán.
V. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ vào thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là các khoản thu đối với việc thẩm định hồ sơ, những điều kiện cần và đủ nhằm đảm bảo quá trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất diễn ra thuận lợi.
Tùy vào diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ như cấp mới, cấp loại thì việc sử dụng đất vào các mục đích khác nhau (như làm nhà ở, sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng các mức thu khác nhau sao cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh.
Theo quy định thì HĐND cấp tỉnh sẽ là cơ quan chịu trách nhiệm quyết định mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.
Bài viết trên đây của Condotel Việt Nam là tổng hợp 5 loại phí, thuế mua bán nhà đất cơ bản mà người dân phải nắm rõ để thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình, hy vọng sẽ giúp ích cho bạn khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
